dontforget
Wonen

De Nederlandse woningmarkt is oververhit. Hoe komt dat?

15 november 2018

Op maar weinig plekken in Europa stegen de huizenprijzen zo hard als in Nederland (+8,2 procent). In 2017 stegen de prijzen alleen in Portugal (+12,4 procent) en in Ierland (+ 11,8 procent) harder. Vooral starters ondervinden hier de nadelen van. Nog nooit eerder waren Nederlandse koopwoningen zo duur en dat maakt het bijna onmogelijk een voet tussen de deur te krijgen op de huizenmarkt. Maar een op hol geslagen woningmarkt krijg je natuurlijk niet zomaar. Hoe is dat zo gekomen?

1] Er is te weinig gebouwd

Er zijn te weinig huizen in Nederland, veel te weinig. Die krapte op de woningmarkt is de belangrijkste aanjager van de huizenprijzen. De Nederlandse bevolking is de afgelopen jaren hard gegroeid. Niet alleen omdat we ouder worden, maar ook omdat het aantal migranten toeneemt. En dan verandert ook nog eens onze gezinssamenstelling. Sinds 1995 zijn onze huishoudens veel kleiner geworden. Maar liefst 45% van de Nederlandse huishoudens bestaat op dit moment uit alleenstaanden, nooit eerder was dit aantal zo hoog. In Amsterdam is dit zelfs al meer dan de helft, 53%, En, ja al die alleenstaanden moeten natuurlijk ook ergens wonen.

Maar terwijl de bevolking groeide, werd er nauwelijks gebouwd. Tijdens de crisis lag de woningbouw in Nederland jarenlang plat. Nu wordt er weer gebouwd, maar het is nog niet genoeg om het tekort op korte termijn op te lossen. Er is namelijk een gebrek aan personeel in de bouw. Uit onderzoek van ABN AMRO blijkt zelfs dat een vijfde van de bouwbedrijven opdrachten weigert omdat ze niet voldoende bouwvakkers beschikbaar hebben. Vastgoedadviseur Capital Value deed samen met AFB research onderzoek naar de woningmarkt. Zij concludeerden dat er pas over 2 jaar meer woningen gebouwd zullen worden dan dat er huishoudens bijkomen. In 2020 wordt er een tekort van 235.000 woningen verwacht.

De Nederlandse woningmarkt is oververhit. Hoe komt dat?

2] FOMO op de huizenmarkt

Zo hard als de huizenprijzen nu stijgen, zo hard kelderden ze tien jaar geleden als gevolg van de bankencrisis. In 2014 stonden 1,5 miljoen huizen onder water, oftewel de hypotheek was hoger dan de waarde van de woning. Op dat moment je woning verkopen zou dus betekenen dat je met een restschuld zou blijven zitten. Het gevolg? Niemand verhuisde. Gezinnen die bijna uit hun woning puilden, bleven toch nog maar even zitten. Sinds de woningmarkt weer aantrekt, is er sprake van een massale inhaalslag. ‘De Nederlandse verhuisbehoefte is jarenlang opgepot en komt nu los’, vertelde directeur van technologiebedrijf Calcasa Rogier van der Hijden afgelopen februari aan NRC. Het bedrijf deed onderzoek naar de huizenprijzenstijging in West-Europa.

Wat ook bijdraagt aan deze snelkookpan is het gevoel van kopers dat ze, als ze niet een beetje opschieten, de boot missen. Kopers hebben ontzettende last van FOMO.

Mensen kunnen sneller dan ooit huizen bekijken en met elkaar vergelijken. Hierdoor ontstaat het gevoel dat je nú in actie moeten komen als je een mooi huis hebt gezien. En omdat de concurrentie zo groot is, bieden steeds meer kopers een aantal tienduizenden euro’s over. Dan zijn ze in ieder geval ‘binnen’, is het idee. Maar liefst 28 procent van de Nederlandse huizen wordt boven de vraagprijs verkocht. Maar Amsterdam spant de kroon. Volgens technologiebedrijf Calcasa werd daar in de maanden van april tot en met juni van 2017 maar liefst 79 procent verkocht voor een bedrag dat boven de vraagprijs lag.

3] Lage hypotheekrente

Hoe lager de hypotheekrente, hoe meer mensen kunnen lenen voor een huis. Een lage hypotheekrente betekent namelijk dat je maandlasten een stuk lager zijn. De afgelopen jaren stond de hypotheekrente erg laag, tussen de 2 en 3 procent, en voor veel mensen was dat dan ook de reden om een huis te kopen.

Kalmeert de woningmarkt als de hypotheekrente stijgt? Niet zo veel, blijkt uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate. ‘Dat komt onder andere omdat de maandlasten voor huurders in de vrije sector fors hoger liggen dan de maandlasten voor mensen met een koophuis en hypotheek, zelfs als de rente stijgt. Kopen blijft dus aantrekkelijker dan huren,’ schrijft RTLZ. Ook gaan de onderzoekers van Amsterdam School of Real Estate ervan uit dat onze inkomens de komende jaren voldoende stijgen en dat we dus alsnog hetzelfde kunnen lenen. ‘Anders gezegd: met een hoger inkomen zijn hogere maandlasten dus geen probleem’, concludeert RTLZ.

4] Buitenlandse investeerders

Chique wijken in Londen zoals Kensington en Chelsea hebben al een tijd een enorme aantrekkingskracht op rijke Russen, Arabieren en Chinezen. Niet dat ze van plan zijn er te gaan wonen, ze kopen er panden als investering. Het gevolg? Londen kent steeds meer spookbuurten, waar nauwelijks iemand woont. De onlangs overleden burgemeester van Amsterdam Eberhard van der Laan liet drie jaar geleden aan het Financiële Dagblad al weten Londense toestanden te vrezen.

En inderdaad hebben steeds meer vermogende buitenlandse investeerders op Amsterdam gericht. Sociologe Saskia Sassen concludeerde aan de hand van eigen onderzoek dat tussen medio 2013 en medio 2014 het aantal buitenlandse vastgoedinvesteringen in de stad met 248 procent was toegenomen. Inmiddels staat Amsterdam zelfs in de top drie van internationale vastgoedbeleggers. Dat blijkt uit de ‘Investor Intentions Survey’ die afgelopen maart door vastgoedadviseur CBRE werd gepresenteerd. Het gevolg? De huizenprijzen stijgen. Vermogende investeerders zijn immers in staat en ook bereid om meer neer te tellen voor een woning dan de gemiddelde Amsterdammer.

De Nederlandse woningmarkt is oververhit. Hoe komt dat? 

Dit mag dan voornamelijk gebeuren in de hoofdstad, dat heeft ook zijn weerslag op de rest van de randstad. Amsterdammers trekken steeds vaker naar nabijgelegen gemeentes en drijven daar de huizenprijzen op. ‘Door de overwaarde die verkoop van huizen in Amsterdam vaak oplevert, hebben vertrekkende Amsterdammers meer financiële armslag’, schreven economen van de Rabobank afgelopen mei in een analyse van huizenmarkt in Nederland. Hieruit bleek dat Amsterdammers in steden als Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht gemiddeld meer neertellen voor een woning dan kopers uit andere gemeentes.

5] Airbnb

Door Airbnb wordt een eigen woning niet meer alleen een plek om te wonen, maar ook om inkomen te generen. En ook dat zorgt ervoor dat de huizenprijzen stijgen. ‘Als je geld kunt verdienen met je eigen woning, wordt je woning per saldo goedkoper en dus waardevoller’, zegt hoofdeconoom van ING Nederland in het boek Van wie is de stad? De strijd om Amsterdam van Floor Milikowski. En dat kan flink aantikken. ‘Huizenkopers die uitgaan van structurele Airbnb-inkomsten zouden hiermee de lasten kunnen betalen van een extra hypotheek van bijna honderdduizend euro,’ schreef ING twee jaar geleden in een persbericht.

Zeker in toeristische trekpleister Amsterdam kan het hard gaan met de waarde van een woning.. Je kunt gerust zeggen dat mensen die een huis in het centrum of een andere populaire wijk in de hoofdstad bezitten, een klein goudmijntje in hadden hebben. Toeristen betalen voor een overnachting in de hoofdstad gemiddeld 170 euro, zo schreef het Parool. Die dure vakantie heb je met het verhuren van je woning terwijl jij weg bent, dus zo terug betaald. En dat heeft volgens Peter van Gool, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam, een prijsopdrijvend effect. ‘De mogelijkheid om via Airbnb bij te verdienen wordt verdisconteerd in de verkoopwaarde van een woning’, zegt hij in het boek van Milikowski. Oftewel, de waarde van de woning stijgt hierdoor. ‘Je ziet ook dat een toenemend aantal mensen zoekt naar een woning waarvan een deel goed te huren is als vakantiewoning. Vooral woningen waarvan een deel te bereiken is via een eigen opgang zijn hiervoor uitermate geschikt. Bij de aanbiedingen van een dergelijke woning staat het ook expliciet in de tekst’, aldus van Gool. ‘Dan staat er bijvoorbeeld dat het uitermate geschikt is voor vakantieverhuur. Of voor twee gezinnen.’

Maar werd Airbnb niet aan banden gelegd? Pogingen hiertoe worden inderdaad gedaan. Huiseigenaren mogen hun woning nu slechts 60 dagen - en vanaf 2019 nog maar 30 dagen - via de site verhuren, alleen lijkt het er tot nu toe niet op dat het Airbnb-verhuur hierdoor minder wordt. ‘Uit officiële cijfers van de gemeente blijkt dat de gemeente in 2016 meer dan 200 illegale hotels heeft gesloten. Een fractie van het totaal,’ schrijft Milikowski.

Komt het snel goed?

De tijd dat een woning puur diende als een dak boven je hoofd, lijkt dus voorbij. Een huis wordt steeds meer gezien als een klein goudmijntje. Geen overbodige luxe, zeker gezien mensen steeds minder vaak een vast contract krijgen en te maken hebben met een uiterst flexibele en onzekere arbeidsmarkt.

Dat huizen nu in waarde stijgen is natuurlijk fijn voor degenen die al een huis bezitten, zeker als die woning op een gewilde plek staat. Alleen is er ook een grote groep die achter het net vist omdat ze ‘te’ laat bedachten een huis te willen kopen en veel woningen nu heel duur zijn. ‘Wordt het op de korte termijn beter?’, vragen zij zich af.

Met zekerheid kun je het natuurlijk nooit zeggen, maar het ziet ernaar uit dat het antwoord ‘nee’ is. Het woningtekort zal namelijk niet zo snel worden opgelost en dus blijven de prijzen stijgen. Nic Vrieselaar is econoom bij de Rabobank en houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkelingen op de woningmarkt. Volgens hem worden koophuizen alleen nog maar duurder. ‘We gaan dit jaar uit van een stijging van 8 procent, volgend jaar ongeveer zeven procent. Dat betekent dat de gemiddelde woning halverwege volgend jaar rond de drie ton kost,’ vertelde hij aan Vice.

De boodschap? Je kunt dus maar beter opschieten als je nog een huis wilt kopen. Niet zo gek dat we massaal last hebben van FOMO op de huizenmarkt. Jammer alleen dat we onszelf daarmee in de vingers snijden.

Hagar Jobse
Verhalenverteller en reisgek. Schrijft graag over millennials, maatschappelijke tendensen en innovatie. Maakt ook radio.