dontforget
Wonen

7 tips voor het overbieden op een koophuis

4 oktober 2018

De woningmarkt is verhit. Er staan relatief weinig huizen te koop, terwijl de vraag naar koophuizen wel hoog is. Daardoor ben je als huizenjager steeds vaker gedwongen om over te bieden. Maar liefst een derde van de verkochte huizen in het tweede kwartaal werd boven de vraagprijs verkocht. Met name in de randstad is het nu heel normaal om € 20.000 of zelfs € 30.000 over te bieden. Hoe pak je overbieden op een huis aan? 

Tenzij je een huis in Noordoost-Groningen zoekt, is de kans groot dat ook jij moet overbieden om je droomhuis binnen te slepen. Met vaak tientallen mede-bieders kan jouw huizenjacht met dikke overbieding een zenuwslopende aangelegenheid zijn. Hoe maak je een zo groot mogelijke kans en houd je tegelijkertijd je hoofd koel? We geven je zeven belangrijke tips voor het bieden op een huis.

Tip 1] Bereken je maximale hypotheek en maandlasten

Om je budget te bepalen bereken je van tevoren zowel je maximale hypotheekbedrag als je maximale maandlasten. Bereken je maximale hypotheekbedrag én je maandlasten hier. Kijk daarbij niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen. Bedenk ook even: wil ik de bijbehorende maandlasten betalen? Je maandlasten bepalen voor een groot deel wat je verder nog te besteden hebt per maand. Het is daarom handig om je ook af te vragen wat je minimaal per maand vrij te besteden wilt hebben. 

Spreek met jezelf een maximaal bod af en hou je aan dat bod. In het heetst van de strijd is het altijd verleidelijk om meer te bieden dan je eigenlijk zou willen.

Tip 2] Zet niet al je spaargeld in

Om een huis te kopen heb je sowieso eigen geld nodig om de kosten koper te kunnen betalen. Vaak is dat zo’n 6% van je de prijs die je voor het huis betaalt. Alles wat je boven de taxatiewaarde van het huis biedt, komt daar nog bovenop; je mag vanaf begin 2018 namelijk ‘maar’ 100% van de taxatiewaarde van de woning lenen aan hypotheek. 

Verder loop je met een koophuis vaak tegen onvoorziene kosten aan en is de verhuizing zelf ook niet geheel kosteloos. Bovendien is het fijn om een buffer als een spaarrekening achter de hand te houden voor onverwachte financiële tegenslagen.

Tip 3] Denk aan de toekomst

Het huis waarop je biedt is nu misschien veel waard, maar hoe die waarde zich in de toekomst ontwikkelt, weet je nooit. De huizenprijzen kunnen dalen, waardoor je huis ‘onder water’ kan komen te staan. Je hypotheekschuld is dan hoger dan de waarde van je huis, waardoor je met een restschuld overblijft als je je huis verkoopt. 

Bedenk ook dat de hypotheekrente op dit moment nog erg laag staat. Wanneer je rentevaste periode voorbij is, kunnen je maandlasten daardoor ineens flink stijgen. En verder weet je natuurlijk ook niet of je over een paar jaar nog een baan hebt en wat je inkomen in de toekomst gaat doen. Je kunt niet overal rekening mee houden, maar bedenk dat het verstandig is om nu niet op maximaal in te zetten. Zo kun je eventuele tegenvallers en periodes zonder of met minder inkomen goed opvangen.

Tip 4] Schat de werkelijke waarde van het huis

Hoe schat je van tevoren de werkelijke waarde van het huis in? De verkoopprijs is niet altijd een goede indicatie; veel verkopers zetten die juist laag in, zodat ze meer potentiële kopers aantrekken. 

Slimmer is het om het kadaster te checken. Daar vind je vergelijkbare huizen in dezelfde buurt en kun je bekijken voor welke prijs die huizen zijn verkocht. Wat je ook kunt doen is de prijs per vierkante meter van de buurt waarin het huis staat opzoeken en die vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters. 

Heb je een aankoopmakelaar? Hij of zij weet vaak ook voor welke prijs vergelijkbare huizen in dezelfde buurt worden verkocht.

Tip 5] Taxatiewaarde belangrijker dan verkoopprijs

Zoals je eerder las, kun je vanaf begin 2018 100% van de taxatiewaarde van het huis lenen aan hypotheek. Stel dat je € 250.000 hebt geboden en de taxatiewaarde € 235.000 is, dan zul je dus € 15.000 moeten bijleggen van je spaargeld. Heb je dat niet? Dan kun je de hypotheek niet rond krijgen. Zorg er dus voor dat je, tenzij je de taxatiewaarde weet of je heel veel spaargeld hebt, geen bod doet zonder voorbehoud op financiering. Daarover lees je bij tip 7 meer.

Wettelijk heb je altijd drie dagen bedenktijd nadat je bod is geaccepteerd. Je kunt binnen die drie werkdagen het huis laten taxeren. Komt de taxatiewaarde veel lager uit dan je bod? Dan kun je binnen die drie werkdagen van je bod afzien, of je betaalt het verschil tussen de taxatiewaarde en je bod uit eigen zak.

Tip 6] Neem een aankoopmakelaar

In tijden van talloze mede-bieders en een beperkt aanbod op de huizenmarkt, kan het wel eens slim zijn een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Vaak is zo’n aankoopmakelaar al veel eerder dan jij op de hoogte van de huizen die op de markt komen. En dat is in deze tijden een groot voordeel; vaak zijn huizen die op huizensites worden geplaatst al weg voordat je de kans hebt gekregen om een bezichtiging te plannen.

Daarnaast kan een aankoopmakelaar je helpen met de onderhandelingen. Ook dat is niet verkeerd vandaag de dag, aangezien je vaak met tientallen mede-bieders te maken hebt, er verschillende soorten onderhandelingstrajecten bestaan en een makelaar een ton aan ervaring met zich meebrengt. Bij het bepalen van je eerste bod bijvoorbeeld, heeft een makelaar vaak al een goed beeld van de werkelijke waarde van het huis waarop je biedt. Hou wel rekening met de kosten van een aankoopmakelaar; die rekent vaak 1% tot 2% van de koopsom.

Tip 7] Vergeet de ontbindende voorwaarden niet

Een bod bestaat niet alleen uit een prijs. Ook de ontbindende voorwaarden spelen een rol in de beslissing van de verkoper. Een belangrijke voorwaarde is voorbehoud op financiering. Dat betekent dat als jij de financiering niet rond krijgt, je zonder problemen onder het koopcontract uit kunt. 

Weet je zeker dat je de financiering rond kunt krijgen, bijvoorbeeld omdat je hypotheekadviseur alles al heeft doorgerekend voor je? Dan kun je overwegen een bod zonder voorbehoud op financiering te doen. De verkoper heeft dan meer zekerheid dat jij de woning ook echt koopt en is daardoor sneller geneigd jouw bod te accepteren. Je moet er dan wel echt zeker van zijn, omdat je een boete betaalt van 10% van de koopsom wanneer je de financiering alsnog niet rond krijgt. 

Doe je een bod op een oud huis, waar mogelijk een aantal verborgen gebreken in zitten? Overweeg dan om een bouwkundige keuring met positieve uitslag als extra voorwaarde in je bod op te nemen. Blijkt uit de keuring dat er van alles mis is met het huis, dan kun je je zonder consequenties weer terugtrekken. 

Succes! En houd je hoofd koel

Ben je er klaar voor? Heel veel succes. Bereid je voor op een spannende tijd, waarin je snel grote beslissingen moet maken die impact hebben op je leven nu en in de toekomst. Overhaast niets, laat je niet gek maken door alle mede-bieders. Pas de tips in dit artikel toe en hou je hoofd koel. Dan is de kans groot dat jij straks in je droomhuis woont.

Tim Daalderop
Stormhoofd, verhalenbeest. Publiceert optimistisch futuristische verhalen over digitaal-innovatieve ontwikkelingen.